Позичка нерухомості для ФОП: користуємося офісом чи складом без податків.
Багато підприємців використовують майно родичів або партнерів для бізнесу. Постає питання: як оформити це законно, щоб не платити зайвого і не мати проблем з перевірками?
Оптимальне рішення — Договір позички.
Що це таке? Згідно зі ст. 827 Цивільного кодексу України, позичка — це коли одна сторона безоплатно передає іншій річ для користування протягом встановленого строку. Це не оренда (бо без плати) і не дарування (бо майно треба повернути).
Чому це не створює доходу для ФОП? Податкова часто намагається трактувати будь-яке безоплатне отримання як дохід. Проте позичка — це виняток із «залізобетонними» юридичними аргументами: Відсутність переходу права власності: Ви не стаєте власником приміщення, а лише тимчасовим користувачем. Обов’язок повернення: На відміну від дарування, ви зобов'язані повернути майно власнику після закінчення строку договору. Тимчасовий характер: Користування завжди обмежене строком, що підкреслює відсутність безповоротної вигоди.
Як правильно оформити договір? Щоб у податкової не було зачіпок, документ має бути «чистим». Обов’язково вкажіть: Детальний опис майна: Тип приміщення, точна площа, адреса та реєстраційний номер. Ринкову вартість: Це необхідно для фіксації відповідальності користувача та розрахунку збитків у разі пошкодження. Акт приймання-передачі: Без цього документа факт передачі майна в користування вважається непідтвердженим.
Про що варто пам’ятати (ризики): Відповідальність: За збереження майна та всі ризики під час користування відповідаєте ви. Швидке розірвання: Зазвичай будь-яка сторона може розірвати договір, попередивши іншу всього за 3 календарних дні. Позиція ДПС: Податківці іноді намагаються визнати це «додатковим благом». Щоб відбитися від претензій, важливо мати ідеально оформлений письмовий договір та акти.
***
Продовжуємо тему. Добре роз'яснення податкової. В попередньому пості я розповідав, як ФОП може використовувати договір позички без податків.
КВЕД 68.20: чи дозволено ФОП на ЄП безкоштовно передавати великі площі в користування?
Чи може ФОП‑єдинник (2–3 група, КВЕД 68.20) безоплатно передавати великі приміщення за договором позички?
Умови перебування у групах єдиного податку для ФОП визначені п. 291.4 ПКУ.
Обмеження, коли суб’єкт не може бути платником ЄП, наведені у п. 291.5 ПКУ.
Ключове обмеження для орендної діяльності (п.п. 291.5.3 ПКУ)
ФОП не можуть бути платниками ЄП 1-3 груп, якщо надають в оренду:
земельні ділянки загальною площею понад 0,2 га;
житлові приміщення (частини) загальною площею понад 400 м²;
нежитлові приміщення (споруди, будівлі) загальною площею понад 900 м².
Що включає КВЕД 68.20
Код виду економічної діяльності 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» охоплює, зокрема:
надання в оренду та управління житловими й нежитловими будівлями (склади, виставкові зали тощо), земельними ділянками;
надання квартир/апартаментів для довгострокового проживання за плату (щомісячна, річна).
Різниця між орендою та безоплатною передачею / позичкою
Згідно норм ст. 759, 762 ЦКУ, оренда (найм) - це передача майна у володіння та користування за плату. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (абзац перший ст. 762 ЦКУ).
За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (частина перша ст. 827 ЦКУ).
Таким чином, основною відмінністю договорів оренди та позички є наявність / відсутність оплати за користування майном.
Чи діє ліміт 0,2 га / 400 м² / 900 м² при безоплатній позичці?
Обмеження п.п. 291.5.3 ПКУ прямо стосуються саме надання в оренду (оплатне користування).
Безоплатне користування за договором позички не є орендою з точки зору ЦКУ.
Отже, ФОП – платник ЄП 2‑ї або 3‑ї групи з видом діяльності за КВЕД 68.20:
має право надавати в безоплатне користування (за договором позички) житлові або нежитлові приміщення будь‑якої площі,
навіть якщо загальна площа перевищує ліміти 400 м² / 900 м², установлені п.п. 291.5.3 ПКУ для оренди.
Тобто сам факт великої площі не позбавляє ФОП права бути єдинником, якщо користування надається безоплатно за договором позички, а не в оренду.
За матеріалами ДПС ЗІР, Категорія 107.01.02
***
актуальні роз'яснення податкових органів станом на 2025–2026 роки, про те, що у ФОП на єдиному податку дохід при отриманні майна за договором позички не виникає.
ЗІР (Загальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс):
Це головна база відповідей ДПС. Актуальна консультація знаходиться у категорії 107.01.03.
https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=39953
Аргументація ДПС: оскільки договір позички не передбачає переходу права власності на майно, то об'єкт не вважається безоплатно отриманим у розумінні п. 292.1 ПКУ, і дохід не нараховується.
Регіональні управління ДПС:
ДПС у Чернівецькій області (роз'яснення від 13 березня 2026 р.): підтвердили відсутність доходу при отриманні майна у безоплатне користування за договором позички.
ДПС у Запорізькій області: аналогічна позиція щодо відсутності податкових наслідків для ФОП-єдинника.
ДПС у Львівській області: зазначають, що дохід виникатиме лише у разі подальшої здачі цього майна в оренду (у вигляді орендної плати), але не від самого факту позички.
https://zp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/691548.html
https://cv.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/990732.html
https://lv.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/print-514350.html
Свіжі новини (квітень 2026 р.):
Податківці додатково роз'яснили, що на договори позички не поширюються обмеження щодо площі нерухомості (п.п. 291.5.3 ПКУ), які діють для оренди. Це означає, що ФОП може брати в позичку об'єкти будь-якого розміру без ризику втратити статус спрощенця.
https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=44303
Користуйтесь на здоров'я!